Chambre NAtionale Syndicale des Intermédiaires Mandataires.

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FAQ JURIDIQUE

 

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La propriété du mandat

Etant Agent Commercial Immobilier, je souhaite savoir si les mandats de vente sont ma propriété ou celle de l’Agence Immobilière pour qui je travaille ? Si ceux-ci sont la propriété de l’Agence Immobilière, n’y-a-t-il pas risque de reconsidération du contrat de travail et par l’URSSAF ?

Le mandat reste la propriété du mandant et du détenteur du registre des mandats. Vous ne disposez que de la faculté de commercialiser et de signer des mandats. Votre mandant reste le détenteur des pièces administratives et commerciales que vous collectez.

Déduction fiscale

Pour un Agent Commercial Immobilier, Quel est le montant de la déduction fiscale pour frais de repas hors domicile. Forfait de 10 % ? Fourniture de justificatif obligatoire?

Vous ne pouvez pas déduire un forfait de 10%. Vous  devez déduire vos frais professionnels de vos revenus professionnels et conserver vos justificatifs pendant 4 ans minimum.

Evaluation d’un bien immobilier

En tant qu’Agent Commercial Immobilier, puis-je, à la demande d’un client, effectuer une étude de marché ou une évaluation de son bien immobilier, par écrit, pour que celui-ci s’en serve pour son banquier, car il veut faire un crédit relais ?

Oui vous pouvez remettre un écrit en précisant bien « Avis de valeur » et non-Estimation.

L’acquéreur a t-il le choix de son Agence ?

Pouvez-vous me confirmer, que dans le cadre d’un mandat simple, si un acheteur visite un bien, avec une première agence et qu’au final, il l’achète par une deuxième, si le client est libre d’acheter ce bien par l’agence qu’il aura choisi, en l’occurrence la deuxième agence ? Précision étant faite que ce client n’a pas fait d’offre avec la première agence et qu’il souhaite acheter ce bien, car la commission est moins élevée, dans la deuxième agence. Pouvez-vous me préciser s’il existe une loi, à ce sujet, précisant cette liberté, concernant l’acheteur ?

 

Dans le cadre d’une commercialisation, d’un bien, avec un acquéreur qui a visité un bien, au travers de 2 agences, je vous confirme que, quelque soit l’origine de la première visite et en l’absence d’une première offre, qui aurait été signée par le vendeur auprès de l’une des agences, c’est la première agence qui fait s’engager les parties sur un même document (Article 6 de la Loi Hoguet) qui emporte le droit à commission. Voir Jurisprudence du 15 mai 2007 Cour de Cassation. Précisant ainsi: « Quelque soit l’agence, qui a fait visiter en premier et quelque soit le travail, ou l’importance du travail fourni par l’une des agences, seule celle qui fait s’engager les parties bénéficie du droit à commission ».

Mandat de vente

Je dois rentrer en mandat un bien appartenant à 6 propriétaires, la mère et les 5 frères et sœurs. Je souhaite recevoir un exemple de procuration, à faire signer à mon client, pour n’avoir qu’un seul interlocuteur.

Les règles de la procuration : nom de celui qui donne la procuration, état civil, adresse, date de naissance et lien de parenté. L’état civil de la personne à qui est donné la procuration et son adresse, l’objet de la procuration, la limite du montant de la vente, ou la fourchette de prix, la durée de la procuration, signature et date de la procuration. Il faut la copie de la carte d’identité.

Immatriculation

Pour procéder à mon immatriculation ou dois-je m’adresser ? URSSAF ou Tribunal du Commerce ? Sachant que je vais exercer, simultanément l’activité de Mandataire en immobilier et celle d’Agent Commercial pour des constructeurs de maisons en bois. Sur le formulaire PO quelle case cocher ? Profession libérale ou Agent commercial ?

Vous devrez vous enregistrer auprès du Tribunal du Commerce et devez cocher la case « Agent Commercial ».

Résiliation de mon contrat d’Agent Commercial pour non mandant

J’ai signé un contrat d’Agent Commercial le 19/07/1993. Le mandant m’a informé, par lettre recommandée avec AR, le 30/11/2007, qu’il mettait fin à ce contrat, à partir du 01/03/2008. Le mandant justifie cette résiliation par une insuffisance de résultats. Merci de m’indiquer la marche à suivre, face à cette situation et les démarches que je dois entreprendre pour faire valoir mes intérêts.

Un mandant peut tout à fait mettre fin à un contrat en cours s’il vous verse l’équivalent d’une indemnité compensatrice qui se calcule sur la base de 2 ans de chiffre d’affaire. En application de l’article L 134-12 du Code de commerce, la Cour de Cassation a censuré la décision d’une Cour d’Appel qui avait accordé à un Agent Commercial deux indemnités, l’une au titre de la perte de clientèle, l’autre à titre de dommages et intérêts pour rupture du contrat. En effet, aux termes de l’article précité, l’Agent Commercial a droit à une indemnité compensatrice, en réparation du préjudice subi, en cas de cessation des relations avec son mandant. Il faut donc prendre acte du courrier reçu et faire valoir votre demande à une indemnité.

Formation requise pour obtenir une carte professionnelle

Merci de m’indiquer quel niveau de formation est requis, depuis 2006, pour obtenir une carte professionnelle d’Agent Immobilier ? Je suis titulaire d’un BTS « Action Commerciale » et justifie de 14 années de pratique, au sein d’une agence immobilière avec un statut d’Agent Commercial. Si ma formation actuelle est insuffisante, quelles sont mes possibilités pour obtenir le niveau requis ?

Pour devenir Agent Immobilier il faut :

1. accession directe avec un bac, plus une licence de droit ou d’économie ou de gestion, ou encore être titulaire d’un diplôme, issu d’une école supérieure de commerce (bac+3) ou avoir un BTS immobilier de l’ICH ou de la FNAIM.

2. Avec un bac uniquement ou un autre BTS ou une autre licence, il faut 3 ans de salariat dans une entreprise, détenant la carte professionnelle de transaction en immobilier.

3. sans le Bac, il faut avoir une expérience professionnelle de 4 ans, en tant que cadre dans une entreprise détenant la carte professionnelle de transaction en immobilier ou 10 ans en tant que non cadre. Les Agents Commerciaux, n’étant pas assujettis à la continuité dans leur activité en immobilier, n’acquièrent pas d’aptitude dans le temps. Il faut donc passer par une VAE (Validation des Acquis et Expériences). Il faut voir cela auprès d’une université sur votre région qui valide cette examen.

 

Notaire

Le propriétaire de l’Agence, pour laquelle je travaille en tant qu’Agent Commercial, peut-il m’interdire d’accompagner mes clients chez le notaire et y aller à ma place, pour le sous seing et l’acte authentique ?

Depuis une jurisprudence du 7 aout 2004, il est préférable que l’Agent Commercial ne soit pas présent à la signature de l’acte authentique. Il peut accompagner son client, si celui-ci lui demande, mais ne peut intervenir pendant la signature. De même, si le notaire lui demande de rester dans la salle d’attente, l’Agent Commercial est tenu de rester à l’extérieur de la salle de signature. Par conséquent, si votre Agent Immobilier vous demande de ne pas être présent, à la signature des actes, il applique la réglementation et est dans son droit.

Procuration pour vente de bien

Merci de m’indiquer les mentions, à faire figurer sur une procuration, devant être donnée par le propriétaire d’un bien, en vue de la vente de ce bien et qui me permettra d’établir un mandat de vente.

Il faut tout d’abord que la procuration soit expresse. C’est à dire écrite à la main et accompagnée d’une copie de la pièce d’identité. Ensuite, doivent figurer l’état civil et l’adresse de celui qui rédige, ainsi que l’objet de la lettre :« PROCURATION POUR MANDAT » Il faut ensuite mentionner :

1) l’objet du mandat (adresse du bien et ses caractéristiques)

2) La fourchette de vente acceptée

3) le montant et à qui revient la charge de la commission

4) la durée de la procuration, sa date de début et sa date de terme.

5) A qui est donné la procuration

6) dater et signer « Bon pour procuration pour la vente de mon bien que je détiens en procuration pour vente de bien<

Suite d’un RAR

Suite à une rupture de contrat du fait de mon Mandant, je lui ai adressé un courrier recommandé qu’il a réceptionné le 6/09, et depuis pas de réponse ! Dois-je lui adressé un courrier en le menaçant ou dois-je directement m’adresser à un avocat ?

Avant d’entamer une procédure, il est préférable d’adresser, à nouveau, une lettre RAR, en rappelant les termes de la précédente et en informant, non pas en menaçant, qu’à défaut de réponse sous 8 jours, vous serez obligée d’engager les recours utiles, par les voies de droits, qui sont à votre disposition, pour que vous puissiez trouver un accord équilibré entre vous.

Clause de non concurrence

J’ai une clause de non concurrence, interdiction de signer un contrat d’Agent Commercial dans une autre Agence Immobilière, pendant une durée de 2 ans, avec versement de 20 000 €, si je le fais. De plus, il n’existe aucune contrepartie financière. L’ambiance est de plus en plus exécrable, les commerciaux démissionnent, avant la fin de la période d’essai, aucune loyauté, liens de subordination etc.. Nous avons tous le même secteur. Ce secteur ne concerne pas uniquement les commerciaux, mais également les responsables d’agence, 2 personnes + la fille « secrétaire ». Nous ne sommes pas autorisés à vendre les biens des autres commerciaux. Nous ne sommes pas libres de choisir nos mandats. Les messages de clients, concernant nos biens rentrés, ne sont pas toujours transmis, interdiction de faire des publicités à notre nom etc…Je veux partir de cette agence et je suis sollicitée par un autre Mandant sur le secteur concerné. Je souhaite annuler la clause de non concurrence, l’indemnité stipulée dans le contrat, les 2 mois de préavis, le délai de 2 ans, comment faire ?

Je précise, également, que tous les commerciaux n’ont pas le même contrat. Certains n’ont pas d’indemnité à verser, seulement un délai d’un an avant de pouvoir signer un contrat avec un concurrent. Est-ce normal ? Je ne souhaite pas aller en justice et préfèrerai trouver une solution amiable. J’ai plusieurs éléments démontrant le manque de loyauté du Mandant.

 

L’article L 134-14 du Code de commerce prévoit expressément la possibilité d’insérer dans le contrat d’Agent Commercial une clause de non-concurrence à la charge de l’Agent qui s’appliquera après la fin du contrat et en reconnaît de ce fait pleinement la légalité. Toutefois, ce même article pose plusieurs conditions cumulatives pour qu’une telle clause soit valable :

– cette clause doit être établie par écrit,

– elle doit concerner le secteur géographique de l’agent, voire le groupe de personnes confié à l’Agent et les biens ou services pour lesquels l’Agent a été mandaté,

– elle ne peut excéder deux ans après la cessation du contrat.

En revanche, contrairement à la règle posée par la Cour de Cassation, pour les clauses de non-concurrence, figurant dans les contrats de travail des salariés, la clause de non-concurrence, s’appliquant à l’agent commercial, n’est liée à une contrepartie financière.

Dès lors que la clause de non-concurrence est valable, elle s’applique aussi bien en cas de révocation de l’Agent par le Mandant, qu’en cas de démission de l’Agent.

Toutefois attention ! Ce n’est pas parce qu’un contrat d’Agent Commercial ne contient pas de clause de non-concurrence ou que la clause figurant dans le contrat est nulle, qu’un agent peut tout faire.

En effet, dans ce cas, l’agent devra veiller à ne pas commettre des actes de concurrence déloyale à l’encontre de son ancien Mandant.

Indemnité de rupture

Si un Mandant, Agent Immobilier, rompt ses relations avec un Mandataire, Agent Commercial, inscrit au R.S.A.C. comme le prévoit l’article 97 de la Loi E.N.L., ce dernier bénéficie-t-il de l’indemnité compensatrice de cessation de contrat, prévue par l’article L134-12 du Code de Commerce : « En cas de cessation de ses relations avec le Mandant, l’Agent Commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice ». Comment est-elle calculée. ?

La rupture entre un Mandant et son Mandataire, sans faute de la part du Mandataire, ouvre droit à indemnisation, article L134-12 du code de commerce. L’agent commercial perd le droit à réparation s’il n’a pas notifié au Mandant, dans un délai d’un an, à compter de la cessation du contrat, qu’il entend faire valoir ses droits. Les ayants droit de l’Agent Commercial bénéficient également du droit à réparation, lorsque la cessation du contrat est due au décès de l’agent. L’indemnité compensatrice est évalué à deux années de commissions, perçues par l’Agent Commercial.

Double activité

Est-ce que je peux être salarié, VRP exclusif secteur santé, et par ailleurs courtier immobilier ?

2ème question : salarié en tant que VRP exclusif,  secteur santé et agent commercial en transactions de fonds de commerce, cette double activité est-elle légale et ce dans une durée indéterminée ?

Tout dépend de votre contrat de VRP, mais en effet rien n’interdit, si cette clause n’est pas inscrite dans votre contrat, d’exercer deux activités en même temps, du moment que celles-ci ne relèvent pas du même domaine.

Conditions de travail

Pouvez-vous m’indiquer les conditions habituelles de travail d’un Agent Commercial Immobilier, le montant des honoraires en pourcentage sur les commissions ?

Un Agent Commercial est un indépendant qui gère lui-même son temps de travail. En aucun cas, il ne peut être assujetti à des horaires et des obligations de présence. Pour les commissions, il n’y a pas de règle, mais 50% à 60% rentrent dans les moyennes nationales. Certains réseaux de Mandataires peuvent aller plus haut, mais ont des conditions spécifiques.

Compromis de vente

Je vous remercie de me dire si un Agent Commercial en Immobilier peut ou ne peut pas :

-rédiger et faire signer, lui-même, un compromis de vente

-un mandat de visite,

D’une manière générale comment puis-je savoir ou commencent et ou terminent ses attributions ? Et dans quelles situations le mandat est-il incontournable, surtout si géographiquement, ce mandat n’est pas proche ?

En aucun cas l’Agent Commercial ne peut rédiger un compromis. En revanche la rédaction des mandats rentre dans ses attributions. Le mandat est toujours obligatoire, Article 72 de la Loi Hoguet, dès lors que l’on commence à négocier et à passer des publicités. La situation géographique n’a pas de conséquence dans ce sujet.

Rupture de contrat

Merci de bien vouloir m’informer sur les deux points suivants:

-En cas de rupture à l’initiative de mon mandat, faut- il accepter une remise en main propre de la lettre et que dois-je faire?

-Je suis Agent Commercial depuis plus de 7 ans et je suis rattachée à une seule agence immobilière. Mon contrat stipule que je peux exercer mon activité sur tout le territoire national et détermine le pourcentage de mes honoraires.

Pour commencer, j’ai travaillé, pendant plus d’un an, seule avec mon Mandant, titulaire de la carte d’Agent Immobilier en tout début d’activité à son compte, en alternant permanences à l’Agence, prospection et rendez-vous. Par la suite, une salariée nous a rejoint. Nous avons partagé les permanences et nous avons les mêmes règles de travail à respecter. J’ai renégocié mes honoraires et l’augmentation appliquée, depuis 5 ans, n’a pas fait l’objet d’un avenant.

Il y a 4 ans, mon Mandant m’a imposé une limite géographique, toujours sans avenant, pour ne pas porter ombrage à une nouvelle agence qu’il a ouverte, mais qui ne fait pas partie de la même entreprise.

Peu à peu, son attitude a changé, pour devenir de plus en plus autoritaire et imposer de nouvelles règles de travail communes aux 2 agences dont je suis la seule indépendante mais considérée comme une salariée.

De plus, il a récupéré, pour son compte, d’anciens clients, qui m’avaient pourtant demandée, ce qui a engendré des conflits, d’autant plus, que je lui ai déjà précisé, à plusieurs reprises, qu’il ne peut pas me donner d’ordre et que je n’ai aucun compte à lui rendre sur mon emploi du temps.

Mon travail représente la plus grande partie des revenus de l’Agence, ce qui le dérange car il m’a déclaré que, si j’étais salariée, je «lui coûterais moins cher»! Après m’avoir annoncé, à 2 reprises, qu’il allait m’envoyer (la première fois) et me remettre en main propre (la deuxième fois) une lettre de fin de collaboration sans jamais le faire, il envisage maintenant , en invoquant la conjoncture, une baisse des rémunérations pour tout le personnel, mais je pense être la seule concernée.

Nos relations sont de plus en plus tendues et j’ai du mal à supporter ce stress, quasi permanent, mais je ne veux pas partir de moi-même, car je veux une indemnité. Que dois-je faire?


La remise en main propre n’est pas contraire à la loi. Attention, avant de la signer, bien lire le contenu du document.

Il vaut mieux la recevoir car elle vous dédouane d’une quelconque acceptation de votre part et vous permet de répondre par la suite en prenant votre temps. Donc le refus de contresigner me semble plus raisonnable.

Maintenant, si la situation c’est vraiment détériorée, il faut constituer votre dossier. Car vous affirmer des choses qu’il va falloir prouver, prochainement, pour mettre votre mandant au pied du mur. Donc, tout ce qui touche aux ordres, objectifs, secteur donné, réprimandes, qui peuvent être prouver, par des éléments probants, vont devenir utiles, car vous allez pouvoir négocier votre indemnité, a défaut, vous serez contraint d’ester en justice devant le tribunal des prud’hommes, en vue de faire requalifier votre contrat, en contrat de travail, avec la demande des arriérés de congés payés dus depuis 7 ans, d’un salaire fixe et des augmentations prévisibles aux vues de vos résultats passés. En général cette menace fait réfléchir. D’autant que la requalification est certaine si on dispose d’éléments factuels.

Obtenir une carte de transaction

Je suis architecte mais n’exerce plus. Je suis Agent Commercial depuis le 01/01/07, et travaille comme négociateur depuis 12 ans, sans autre preuve que des factures d’honoraires. Comment puis-je obtenir une carte de transaction ?

Je ne puis que vous orienter vers la justification de votre diplôme d’architecte, pour faire valoir votre demande de carte professionnelle. Il faut voir si la C.C.I. (Chambre de Commerce et d’Industrie), dont vous dépendez, acceptera votre dossier. Mais a priori, vous devriez pouvoir.

En revanche, le fait que vous ayez travaillé 12 ans, comme négociateur, sans justificatif URSSAF à l’appui, ne vous permettra jamais de prétendre à une validation d’une éventuelle aptitude.

Obtenir une carte de transaction

Je suis architecte depuis 1995. J’ai travaillé comme architecte indépendant et comme négociateur pour une agence immobilière depuis 1997. À la suite d’un changement de direction dans cette agence, je suis devenu Agent Commercial et travail sous ce contrat depuis le 01/01/2007. J’ai abandonné mon activité d’architecte, bien que toujours inscrit à l’ordre. Je souhaite quitter cette agence à la suite de plusieurs divergences de management et me mettre à mon compte, basé sur Paris, mais exerçant principalement dans la même ville que l’agence. J’ai une clause de non concurrence d’un an, mais non rémunérée. Puis-je obtenir une carte de transaction, et quid de cette clause de non concurrence ?


Le fait que vous ayez une clause de non concurrence en tant qu’Agent Commercial n’a pas un caractère rédhibitoire. Tout d’abord le manque de rémunération de la clause n’est pas un élément capital de la mise en cause de ladite clause. En revanche, la jurisprudence sanctionne plus le fait que l’on pourrait vous empêcher d’exercer votre activité d’indépendant sur un territoire trop étendu, or à Paris, il est difficile d’appliquer une telle clause. On peut vous imposer une clause de non concurrence lorsque vous êtes en partenariat et en activité avec une agence et ce uniquement dans le domaine de l’immobilier.

Paiement de commission

Un fournisseur, d’immobilier d’investissement, ne me règle pas la commission qu’il me doit. Il me prétexte un manque de trésorerie mais me promet, toutes les semaines depuis un mois, de me régler pour cette vente actée début mars 2009.

Je souhaite lui envoyer un recommandé avec AR valant mise en demeure de payer. Auriez-vous un courrier type à me faire parvenir afin que les choses soient faites dans les règles.

 

En fait, la seule et bonne solution, au-delà de 2 mois de facturation, consiste à faire valoir votre droit à commission, auprès du greffe du Tribunal de Commerce. On appelle cela une inscription de votre créance.

Cependant, si vous souhaitez rester dans un cadre moins pré-conflictuel, vous pouvez faire un courrier recommandé de relance de votre facture. De toute manière, si vous n’avez pas encore présenté un rappel de votre facture, il est impératif de le faire, avant d’aller au Tribunal de Commerce. Ce courrier est banal, vous rappeler :

Le nom des protagonistes (vendeurs et acquéreurs)

Le bien objet de la vente

La date de compromis

La date de réitération de l’acte

La date de réception du chèque et la part vous revenant.

Vous précisez que cette facture est encaissable à réception, par conséquent, à défaut de règlement dans le 5 jours, vous ferez valoir vos intérêts, auprès du Tribunal de commerce. (copie de la facture jointe à ce courrier et mentionnée comme pièce jointe du courrier)

Fin de contrat

J’aimerai savoir si il est judicieux de réclamer devant les tribunaux une réparation du préjudice subit, pour le non-respect du préavis de fin de contrat d’Agent Commercial, ainsi que la transmission à un collègue des mandats encours durant cette période. Quel en pourrait être le montant ? D’autre part, toujours avec la même agence immobilière, l’absence de fourniture de carte d’habilitation, délivré par la C.C.I. (Chambre de Commerce et d’Industrie), peut-on demandé réparation ? Vous trouverez en pièces jointes les documents nécessaires à l’examen de cette demande.

En effet vous pouvez demander une indemnité équivalente à 2 ans de CA ou encore demander la requalification du contrat d’Agent en contrat de travail et agir aux prud’hommes.

Attestation carte

Je viens de recevoir par mail l’attestation d’emploi, je suis surpris de ne recevoir l’original de la carte ! Suis-je en droit de la réclamer ?

Je ne suis pas sûr de comprendre votre demande. Vous recevez une attestation d’emploi, en tant que salarié d’une agence. Etes-vous négociateur salarié ou VRP salarié ? De toutes les façons, votre employeur doit, en effet, faire la déclaration à la C.C.I. (Chambre de Commerce et d’Industrie) et peut vous remettre une copie de la carte. Il n’est pas obligé de vous remettre un original. Si vous êtes Agent Commercial, ce qui serait étonnant, puisque vous parlez « d’attestation d’emploi », votre Mandant doit vous remettre l’original de la carte, attestant votre collaboration.

Déclaration d’insaisissabilité et mentions légales papier à lettre

1ère question:

Je ne suis pas encore enregistré au RSAC, mais cela va se faire début mai 2009.

Ma question est la suivante : dois-je faire une déclaration d’insaisissabilité sur ma résidence principale, avant de m’inscrire, chez mon notaire, ou dois-je le faire postérieurement à mon inscription en tant qu’Agent Commercial? Car j’ai lu qu’il fallait dorénavant déclarer cette démarche lors de l’inscription au RSAC ?

2ième question:

En tant qu’Agent Commercial, je vais donc exercer chez moi, pour mon Mandant, mais je ne recevrai personne à mon domicile, dois-je porter l’adresse de mon domicile sur l’en-tête de mon papier à lettre, ou pas ?

En effet, votre déclaration d’insaisissabilité est à réaliser, avant votre inscription au RSAC. Pour ce qui est de votre adresse, vous ne pouvez pas la mentionner dans vos courriers et papiers en tête, ni sur vos cartes de visite où vous devez indiquer l’adresse de votre mandant.

Retard de paiement de commission

Je suis Agent Commercial, en défiscalisation immobilière, en contrat, principalement, avec une PME à capitaux familiaux qui fait face à de gros problèmes de trésorerie, en raison de la crise immobilière. Je suis, en principe, payé quelques jours après la signature chez le notaire de la vente immobilière. Deux de mes ventes sont actées depuis janvier 2009. La PME a été payée mais le PDG refuse de me rétrocéder, tout ou partie de mes commissions, au prétexte que l’entreprise n’a pas la trésorerie nécessaire. Elle doit notamment payer en priorité les salariés.

Je n’ai rien reçu depuis décembre 2008 et mon banquier refuse d’augmenter mon crédit. Il estime le risque de non-paiement trop important. Je crains, moi-même, de ne pas être payé également pour les 5 ventes en cours qui seront actées chez le notaire, entre mai et juillet.

J’hésite à entrer en conflit avec le PDG pour ces défauts de paiements. La structure me fournit, gratuitement, des rendez-vous avec des clients potentiels et des produits à vendre. Je ne souhaite donc pas rompre les relations avec la PME. La sanction immédiate serait l’arrêt de fourniture des RDV qui me permettent d’assurer la plupart de mes commandes actuelles.

Le PDG me fait patienter, ainsi que les autres agents commerciaux, en affirmant que nous serons tous payés dès que les négociations en cours auront abouties :

– prêt bancaire de trésorerie

– entrée de nouveaux actionnaires au capital de la PME

Je pense négocier à l’amiable le paiement mensuel d’une somme raisonnable (1 000 € / mois) car je n’en peux plus financièrement. Une procédure, par avocat, me parait inadaptée, car je n’ai pas les moyens financiers de l’engager actuellement et serait source de rupture, connaissant le caractère sanguin du PDG. « Un mauvais accord vaut mieux qu’un bon procès ». Que pensez-vous ?

 

Je pense que la réponse est dans votre libellé. Si vous avez besoin d’eux, pour disposer d’un retour de contacts commerciaux et si vous connaissez le patron qui s’avère agir de façon violente, vous n’avez pas beaucoup de solutions. Soit vous allez en procédure et faites valoir votre créance, soit vous acceptez sa solution.

Cependant, faites attention que cette société ne soit pas à la limite du redressement judiciaire car vous ne serez jamais payé. Vous pourriez demander une subrogation du versement de vos commissions à venir afin que les 5 ventes en cours vous soient réglées en directe.

Paiement d’honoraires par le Mandant

J’ai mis fin à mon contrat d’Agent Commercial, auprès de l’Agence qui me mandatait depuis 5 ans. Une vente ayant été faite par mon remplaçant, pour une affaire que j’avais rentrée, j’ai adressé ma note d’honoraires, comme le prévoyait le contrat. Le mandant, sans contester le bien-fondé de sa dette, me fait part de ses difficultés de trésorerie depuis mon départ et j’ai accepté, verbalement, la temporisation du versement de cette facture, dans l’attente de jours meilleurs.

Mes deux questions : afin de pérenniser le paiement de ces honoraires, quelle procédure dois-je entreprendre ? Par ailleurs, quid de mes honoraires en cas d’un (éventuel) dépôt de bilan ?

 

Il faut faire valoir rapidement votre facture en la présentant au débiteur mandant. Puis il faut faire des rappels.

En cas de dépôt de bilan, vous n’avez quasiment aucune chance de recouvrir votre créance !

Notaire et Agence

Pouvez-vous m’envoyer copie

1) du décret du 21 octobre 2005 / jo du 23 octobre applicable au 01 janvier 2006, article dispensant le notaire de régler les honoraires de l’agence via un compte séquestre,

2) du texte qui autorise un notaire de ne pas accepter un mandataire lors de la rédaction de l’acte authentique.

 

Pour ce qui est du décret du 21 oct. 2005, il est accessible sur le net.

Pour votre question n°2 il n’y a pas de texte précis, mais une analyse à contrario. Car si, à un Agent Immobilier, on ne peut demander de sortir, pendant la signature d’un acte authentique, du fait qu’il est partie au compromis, en revanche, pour un Agent Commercial qui n’est que le représentant du porteur de la carte professionnelle, on peut refuser à ce dernier, l’accès à la salle de signature, du fait qu’il n’est pas habilité à prescrire des actes juridiques, au même titre qu’un Agent Immobilier. Il doit alors attendre en salle d’attente et collecter son chèque, à l’issue de la signature des actes.

Réclamation de commission due

Suite à la signature d’une vente le 13 décembre, je n’ai toujours pas reçu ma commission. Le chèque du notaire pour les frais d’Agence a été encaissé par l’Agence le 19 décembre. Mon contrat stipule que la commission doit être me régler sous 8 jours suivant l’encaissement du chèque. J’ai fourni mon RIB, au Responsable de l’Agence, pour qu’il puisse me faire un virement, mais malheureusement, à ce jour, je n’ai rien reçu.

 

Il vous faut représenter votre facture avec la mention rappel. Ensuite, sous 8 jours, il faut signifier, par huissier, que cette facture reste à devoir et pour finir si vous rester encore sans réponse, il faut agir en justice.

Divers

1. Est-ce que la loi interdit ou recommande que l’Agent Commercial ne soit pas présent chez le notaire, lors de la signature du sous-seing ou de l’acte authentique ?

2. Les clients (acquéreurs et vendeurs) appartiennent ils à l’Agence ou à l’Agent Commercial ?

 

Pour votre première question, le notaire est tout à fait en droit d’interdire l’accès, à la salle de signature, à un agent commercial, sous le prétexte que c’est à l’Agent Immobilier d’être présent. Je n’ai pas encore vu de notaire appliquer cette règle. Dans cette hypothèse, vous seriez tenu d’attendre, en salle d’attente, la remise de votre chèque, à l’ordre de votre porteur de carte.

Seconde question, la clientèle appartient à l’Agent Immobilier. En cas de rupture de contrat, vous disposez d’un droit à indemnité compensatrice pour votre apport en clientèle. Cette indemnité n’est pas la conséquence de la propriété de la clientèle, mais l’indemnisation de votre activité. C’est pourquoi elle se calcule sur le chiffre d’affaire des deux dernières années.

Attestation carte

Je viens de recevoir, par mail, l’attestation d’emploi, je suis surpris de ne pas recevoir l’original de la carte ! Suis-je en droit de la réclamer ?

 

Je ne suis pas sûr de comprendre votre demande. Vous recevez une attestation d’emploi, en tant que salarié d’une Agence ? Etes- vous négociateur salarié ou VRP salarié ? De toutes façons, votre employeur doit en effet faire sa déclaration à la C.C.I. (Chambre de Commerce et d’Industrie). Il peut vous remettre une copie de la carte. Il n’est pas obligé de vous remettre un original. Si vous êtes Agent Commercial, ce qui serait étonnant, puisque vous parlez « d’attestation d’emploi », votre Mandant se doit de vous remettre l’original de la carte attestant votre collaboration.

Rupture contrat de travail du fait du Mandat

Mon Mandant devrait faire une cessation d’activité au mois de septembre. Il s’agit, à priori, d’une cessation d’ordre personnel et familial. Des repreneurs devraient lui racheter le portefeuille Location / Gestion. Je fais, quant à moi, partie de l’activité transaction et j’ai été invité, comme mes collègues, à me présenter à un entretien d’embauche avec les futurs employeurs, qui ont déjà un réseau d’Agences Immobilières. Je suis dans l’entreprise depuis le 26/06/2007 et dans ce cadre, j’ai 2 questions principales :

– 1 – S’il s’agit d’une cessation volontaire, j’entends sans dépôt de bilan, peut-on considérer que c’est une rupture du fait du mandant, sans cas de force majeure. Dans ce cas, dois-je bénéficier de l’ indemnité compensatrice, correspondant à 2 années de commissions. Quelles garanties puis-je exiger pour avoir la certitude d’être payé ?

– 2 – S’il s’agit d’un dépôt de bilan, pour cause économique, les commissions, actuellement en attente de signature chez le notaire et réalisées après le dépôt de bilan, sont elles considérées comme des créances prioritaires, au même titre que les salaires ou comme tous les autres créanciers, c’est à dire probablement jamais payées. Dans ce cas, quid de l’indemnité compensatrice ?


Si vous êtes Agent Commercial, vous ne rentrez pas dans le champ du contrat de travail, comme vous l’indiquez. Le dépôt de bilan envisagé n’est pas favorable dans votre situation. Vous n’êtes pas un créancier de 1er rang et vous risquez fort de ne passer qu’en fin de distribution, si la dette de votre mandant est importante. Il serait préférable pour les commissions à venir d’essayer de vous faire payer par le notaire directement. Cependant, dans la pratique ceux-ci ne sont pas favorables à cette manipulation. Ils sont censés verser les commissions au porteur de la carte professionnelle.

Si en revanche, il y a cessation de votre contrat de Mandataire, vous êtes en droit de réclamer votre indemnité compensatrice. Mais par la suite tout va dépendre de la reprise et comment va être cédé le cabinet auprès du repreneur éventuel ? Sera t-il tenu par la dette ? Il faut attendre de voir l’acte de cession, ainsi que la procédure du dépôt de bilan. Dès que vous connaissez le liquidateur faîtes vous connaître auprès de lui.

Mandat exclusif de vente

Mon client, vendeur d’un bien immobilier, a traité, en direct, avec un acquéreur, pour lequel nous avions mené les négociations à une époque où nous avions un mandat exclusif de vente, par ailleurs jamais dénoncé. Il a vendu au prix exact que nous avions obtenu et qu’il avait refusée quelques mois avant. Puis-je, comme je le pense, engager une procédure pour percevoir mes honoraires et comment ?

Dans le cadre d’un mandat exclusif, le vendeur s’interdit de vendre en direct. Le mandat peut être dénoncé dans les règles de l’article 78 de la Loi Hoguet et de son décret. Par conséquent, un mandat en cours impose, soit de vendre que part votre intermédiaire, soit de vous verser vos honoraires, en cas de vente en directe. D’autant plus qu’il semble que ce soit vous qui ayez rapproché les parties. Donc on entre également dans le champ de la collusion et de l’article 6 de la Loi Hoguet. Vous devez agir, en demande de réparation du dommage subit, soit si l’affaire est encore en compromis chez le notaire, en demandant par lettre recommandée au notaire, que soit séquestrés vos honoraires, soit si le dossier est acté, en agissant en justice.

Conditions pour devenir Agent Immobilier

Pouvez-vous me faire parvenir les conditions pour devenir agent immobilier nonobstant le diplôme « BAC+3 » ?

Il vous faut prendre une assurance Responsabilité Civile Professionnelle, une couverture en garantie financière avec un minimum de 30 000 €, attester de n’avoir jamais été condamné, ouvrir un compte bancaire professionnel, remplir le bulletin de la C.C.I. (Chambre de Commerce et d’Industrie) de demande de carte professionnelle, disposer d’un k-bis de la future société. Seul le gérant peut établir cette demande.

Convention de paiement

Est-il possible d’établir une convention de paiement des commissions, qui permettrait de recevoir un chèque, directement du notaire, pour ma partie de commission et un autre chèque envoyé au mandant ?

Oui, mais les conditions sont particulièrement strictes, seule une délégation de créance peut permettre cette situation.

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